Для SUR на русском выпуск от 31.05.2019. За помощь в подготовке материалов благодарю адвокатов Oleg Goubarev и Miguel Jesus Maldonado Gonzalez .
Новый закон 5/2019, регулирующий вопросы контрактов ипотечного кредитования, был принят 15 марта и вступает в силу с 16 июня 2019 года. Этот закон вносит в законодательство Испании положения Директивы Европейского Союза 2014/17/UE, поэтому можно сказать, что мы теперь говорим в рамках не только испанского, но и общеевропейского законодательства.
Общеизвестно, что в Испании выдаются ипотечные кредиты на покупку жилья не только жителям страны, но и иностранным резидентам, поэтому эта тема интересна самому широкому кругу читателей.
Сложности при действии предыдущего закона.
В предыдущем законе об ипотеке не давал детального содержащихся в нем положений, их можно было трактовать по-разному, и его надо было адаптировать к ситуации сегодняшнего дня. В последние годы ипотечное кредитование росло повсеместно, что привело к экономическому кризису, когда обе стороны – и кредиторы, и заемщики- остались без всяких гарантий.
Слабая защита потребителя приводила к серьезным конфликтам. Например, были случаи выселения из купленного жилья (достаточно было не заплатить три ипотечных взноса для начала процедуры взыскания) или хорошо известные clausulas suelo. Тысячи людей ежемесячно платили гораздо больше за ипотеку, чем изначально было подписано контрактом, но все это было в рамках закона. Банк Испании, Испанские суды и Европейское правосудие должны были исправить эти недостатки, повысить эффективность и отрегулировать экономическую стабильность.
Что изменит новый закон.
— Минимальные ставки, или «клаусулас суэло» запрещены. Несмотря на решение Европейского Суда, многие банки все еще его не соблюдают.
— Создается стандартизированная форма, в которой будут установлены и зафиксированы основные условия кредита. Это делается в целях избежания правовой и экономической нестабильности, которая существовала раньше.
— За один день до подписания договора ипотеки устанавливается обязательный визит к нотариусу как заемщиком, так и гарантом, чтобы получить юридическую консультацию и провести необходимую проверку.
— Гербовый сбор, оплата которого вызвала так много дискуссий до принятия решения Верховным судом осенью 2018 года, теперь должен быть оплачен банком. Банком же оплачиваются нотариальные расходы по сделке и гонорары административных контор по оформлению сделок.
— На заемщика сейчас ложатся только расходы по оценке недвижимости и по оплате нотариальной копии договора купли-продажи.
— Запрещены скрытые расходы по сделкам, дополнительные гонорары должны быть указаны в расчетах ставок по кредиту.
— Досрочное погашение ипотеки четко определено и урегулировано, пени за досрочное погашение кредита по кредитам с плавающей ставкой: либо 0,25 % первые 3 года, либо 0,15% первые 5 лет, а по кредитам с фиксированной ставкой: 2% первые 10 лет и 1,5% в дальнейшем.
— Облегченная процедура для передачи ипотеки от одного лица к другому.
— Ограничены права банков на реализацию ипотечных гарантий, то есть отъём квартиры за неуплату. В первую половину срока кредитования запрещена реализация до момента достижения задолженности размера 3% от суммы кредита (или 12 месячных квот), во вторую – 7% (или 15 месячных квот).
— Запрещена выдача кредитов с навязанными дополнительными услугами: разные виды страховок, систем охраны и других.
Предварительные прогнозы.
Люди, берущие ипотечные кредиты в условиях действия нового закона, будут находиться в большей правовой и экономической безопасности, так как из-за прозрачности расчетов они будут прекрасно понимать условия, которые они принимают и подписывают.
Клиенты сэкономят средства при уплате гербового и других сборов, меньше будет сборов при досрочном погашении кредита и оплате банковских продуктов. Таким образом, будет рост ипотечного кредитования как по количеству человек, обращающихся в банки по вопросам получения кредита, так и в его финансовом выражении.
Однако есть и более пессимистичные моменты в трактовании нового закона, о которых нам рассказал адвокат Олег Губарев: «В банковских кругах есть мнение, что россияне и другие нерезиденты ЕС не смогут получить ипотечный кредит в Испании. Рассуждения основываются на статье 20 вышеуказанного закона в интерпретации статьи 4.27 того же закона. Если кратко, то любой человек, получающий основные доходы в иностранной валюте (например, рублях или гривнах), имеет право потребовать перевести полученный в евро кредит в эту валюту. Иными словами, россиянин-нерезидент, купивший дом в Малаге, может потребовать у испанского банка конвертировать свою ипотеку в рубли, а банк вряд ли на это согласится по ряду причин. Рынок рухнет. Сегодня низкая европейская ставка по ипотечным кредитам — бальзам на душу и мощная мотивационная составляющая всех российских и многих других иностранных инвесторов. Некоторые предпочитают брать ипотечный кредит даже в ситуации, когда у них есть вся сумма для покупки. Моя интерпретация закона заключается в том, что если кредит берется в евро (то есть в валюте места нахождения недвижимости), то и выплачивать его должник обязан в евро без права изменения валюты. Следовательно, банкам не стоит беспокоиться. Но, повторяю, это моя интерпретация. Регламент должен внести ясность в данный вопрос. А пока? Пока спокойствие и здравый смысл».
И напоследок советы, тем, кто только планирует брать кредит, дает адвокат Мигель Мальдонадо Гонсалес: «Прежде чем принимать решение, я вам советую обратиться в несколько банков и рассмотреть несколько вариантов кредитования. Хоть у каждого банка есть свои финансовые критерии, всегда можно найти тех, кто готов к диалогу, особенно в случае изменения обстоятельств и необходимости пересмотра условий. В таких переговорах имеет смысл обращаться к юристу, который не только даст совет, касающийся условий договора, но и расскажет вам о самом банке, о других случаях кредитования и взаимодействия с другими клиентами. Кроме того, ввиду понижения рентабельности банковской деятельности вам могут предложить разные банковские продукты, и вы должны знать, какие из них необходимы, а какие нет, чтобы в будущем избежать ненужных рисков и финансовых потерь».