Для SUR на русском выпуск от 16.02.2018
Вопросы аренды жилья все время обсуждаются и при личных встречах, и в социальных сетях, и в чатах в вотсапе. Надо признать, что для очень многих наших соотечественников эта тема актуальна, и скорее всего она будет актуальна и дальше. Снимают жилье многие люди. Это и те, кто работает, но не может позволить себе купить жилье. Это и студенты, причем как молодые люди, так и люди постарше, приехавшие учиться на языковых курсах или получать университетское образование. Это и люди с возможностью купить жилье, но арендующие временно, чтобы присмотреться к району, городу или региону и затем определиться с покупкой.
Учитывая опыт знакомых, собственный опыт и консультации со специалистами, мы решили собрать информацию воедино.
Итак, первое и самое главное – наличие контракта. Это самый важный момент, на который стоит обратить внимание, если вы снимаете жилье. Очень часто возникают спорные ситуации и даже конфликты, люди начинают искать помощи, а потом выясняется, что контракта нет.
Контракт необходим в любом случае, неважно, снимаете вы жилье на короткий или долгий срок.
Это снимает многие проблемы, в первую очередь сам факт возможности доказать легальность вашего пребывания по определенному адресу. Аренда на короткий срок – это не только на период отпуска, хотя и при бронировании апартаментов лучше прописать имена и фамилии обеих стороне (причем всех людей, которые будут проживать в жилом помещении), номера документов, адрес расположения жилья, срок, цену аренды и прочие детали, например входят ли в стоимость аренды расходы на свет и воду, есть ли в помещении интернет, какова величина залога и надо ли оплатить уборку. Такой же или почти такой же контракт надо оформлять на период учебы, если вы арендуете жилье на месяц или несколько месяцев.
Недавно один мой знакомый студент Кирилл Шпак из Праги искал комнату в Малаге, он планирует приехать по программе Эразмус на несколько месяцев. Ему предложили несколько вариантов, где надо было обязательно внести предоплату на личный счет владельцев, при этом никаких бумаг они подписывать не хотели. В таких случаях надо, как минимум, получать подтверждение по мейлу, где опять же будут ваши данные (имя, фамилия, номер документа), адрес квартиры и данные владельцев, срок аренды, сумма оплаты, сумма предоплаты и залога и указание на то, какие расходы включены в стоимость аренды, а какие нет). Если этого не сделать, вы рискуете оказаться на улице сразу или через какой-то период после вселения и ничего не сможете доказать, так как нет никакого подтверждения вашей с хозяевами договоренности.
Это что касается случаев краткосрочной аренды.
Второе, на что надо обратить внимание. В случае аренды на долгий срок рекомендуется оформить прописку. Для чего она нужна – мы не будем сейчас пояснять, об этом мы подробно говорили в статье в выпуске нашей газеты от 13 октября 2017 года. Здесь же можно только заметить, что без контракта на аренду жилья получить прописку можно не всегда. Кстати, как и в случае с краткосрочной арендой, при долгосрочной аренде тоже желательно вписать в контракт всех членов семьи или друзей, которые будут проживать в снятом жилье. Если вы этого не сделаете, вас может ждать неприятный сюрприз при въезде квартиру – хозяева могут не впустить вас, если увидят другое количество арендаторов, чем заявленное в контракте.
Врез
Контракт как при краткосрочной, так и при долгосрочной аренде должен содержать имена и фамилии обеих сторон, их документы, адрес снимаемого жилья, срок аренды, величину платежей, какие расходы входят в стоимость и величину залога, часто и предоплаты.
Теперь о теоретической части, или о том, какими законами регулируется аренда, и какие условия должны быть отражены в контракте.
Предмет аренды.
Аренда жилой недвижимости (студио, квартиры, адосадо, виллы) регулируется Законом о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos), где главную роль играет воля обеих сторон, а в дополнительном порядке применяется Гражданский кодекс (Código Civil). Если мы говорим о долгосрочной аренде, арендованное жилье является постоянным место проживания арендатора и членов его семьи либо компании друзей или знакомых
Срок аренды в большинстве случаев указывается как один год с возможностью продления до трех или пяти лет. Продление контракта осуществляется, если арендатор в этом заинтересован, но может быть прерван арендодателем, если он нуждается в этом жилье для собственного проживания или для проживания членов своей семьи. В этом случае арендодатель должен прислать письменное уведомление о расторжении контракта за один месяц до его окончания, если другие условия не предусмотрены контрактом.
Цена контракта.
Сумма платежа оговаривается сторонами при подписании контракта. Платежи осуществляются как правило ежемесячно, если в контракте не указаны другие условия. Платежи производятся в первые семь дней каждого месяца. Арендодатель должен представить документ (расписку, или recibo) о получении денежных средств, если оплата производится наличными. Если оплата производится через банк переводом или внесением наличных на расчетный счет арендодателя, то документ об оплате остается на руках у арендатора.
Совет: надо обязательно хранить документы, подтверждающие оплату. Бывают случаи, когда арендодатель не получает оплату или утверждает, что не получил (к сожалению, и такое встречается). Тогда вы можете предъявить те документы об оплате, которые остались у вас на руках.
Для чего это может понадобиться? Во-первых, при запросе помощи в социальных службах. В некоторых муниципалитетах выдаются субсидии малоимущим семьям или семьям с детьми, но требуются копии документов об оплате аренды. Во-вторых, если вы запрашиваете вид на жительство по социальному укоренению, вам также потребуется представить документы об оплате съемного жилья за последние три или шесть месяцев.
Залог, или fianza
Залог в случае аренды жилого помещения берется в размере месячной платы. Теоретически залог должен быть возвращен после окончания договора арендатору. Однако на практике чаще всего этого не происходит. Конечно, особенно при аренде на несколько лет, жилье приобретает другой вид, мебель изнашивается, бытовая техника ломается или устаревает. Многие недобросовестные хозяева указывают это как причину невозврата залога. В этом случае можно лишь посоветовать прописать в контракте, что износ квартиры и имущества не могут стать причиной невозврата залога, залог удерживается только в случае реально нанесенного ущерба – поломки, утраты вещей и так далее.
Расходы.
Как правило, расходы на воду и свет оплачивает арендатор. Иногда расходы за воду оплачивает арендодатель, это бывает в случаях, когда расходы на воды включены в коммунальные расходы и не зависят от потребления арендатора. Кстати, на заметку. При покупке жилья стоит задать эти вопросы заранее. Недавно у моих знакомых был случай, кода лишь после покупки выяснилось, что вода не входит в ежемесячный коммунальный платеж, но является постоянной величиной и составляет 150 евро ежемесячно. Продавец об этом не сказал, и это оказалось неприятным сюрпризом.
Преимущественное право покупки.
Снимающим жилье следует знать, что в случае продажи арендованного жилья арендатор имеет преимущественное право покупки.
Субаренда.
Субаренда производится только с согласия владельца жилья, что надо указать в контракте. Когда могут быть такие случаи? Это бывает, если вы снимаете квартиру с несколькими спальнями и хотите постоянно или время от времени сдавать комнаты, например на летний период. То же самое может быть при аренде адосадо или виллы, и снова на короткие сроки. Еще случаи субаренды возможны, если вы снимаете жилье на долгий период, но время от времени уезжаете в другую страну или город по работе или семейным обстоятельствам. Это все лучше оговаривать заранее либо, если известна вероятность таких случаев, и подписывать дополнительные соглашения к контракту.
На какие еще моменты следует обратить внимание?
Как правило, при случае долгосрочной аренды хозяева требуют гарантий, чаще всего справки с работы о постоянных доходах. Какие есть варианты, если вы не можете ее представить? Как говорит адвокат Олег Губарев, здесь есть две возможности. Первое- справка из банка о депозите на необходимую сумму. Тогда этот документ является гарантией вашей платежеспособности. Второе – иногда у вас могут попросить вперед оплату за полгода или даже год. Платить или нет – решать вам, однако такие платежи надо обязательно осуществлять с подтверждением об оплате, и лучше через банк.
Теперь о проблемах, которые могут возникнуть в случаях аренды с обеих сторон.
Проблемы арендодателя – случаи, когда арендатор перестает платить аренду. Проблему надо решать путем переговоров, если же это не помогает, надо обращаться в суд и требовать выселения за неуплату.
Рассказывает адвокат Теодоро Санчес:
— Недавно ко мне обратился русскоязычный клиент, квартира которого была сдана в аренду. Арендатор перестал платить, арендодатель ждал 8 (восемь!!!) месяцев, прежде чем обратился к адвокату. Мы подали в суд, дело выиграли, но теперь надо ждать погашения убытков. Если бы клиент не ждал столько времени,
ситуация разрешилась бы быстрее и с наименьшими расходами. И еще один момент в этом же случае. Арендатор при освобождении квартиры вывез с собой часть вещей – бытовую технику, часть мебели и предметов декора. Нами был составлен оценочный акт, и величина ущерба также была передана в суд для взыскания. Но, возможно, клиент что-то забыл или упустил. Поэтому совет – при аренде квартиры составляйте передаточный акт со списком всего того, что находится в жилом помещении, и подписывайте акт обеими сторонами как дополнительное соглашение к контракту или один из его пунктов. Можно даже сделать фото, чтобы дополнительно зафиксировать наличие этих предметов при вселении. В таком случае вы оцените ущерб более точно, и у вас будет доказательство для суда».
Проблемы для арендатора.
Квартира или дом могут не соответствовать условиям, которые нужны для проживания. Это могут быть сырость, физическая изношенность, которые не были видны при вселении. В этом случае вы можете оказаться от условий соблюдения контракта.
Недавно такой случай произошел с одной моей знакомой Аллой Латыповой в Фуэнхироле. По словам Аллы, семья (она, муж и трое детей) арендовали адосадо в ноябре. В декабре, когда понизилась температура, по стенам и в углах появилась плесень, которая имела неприятный запах, начали портиться вещи и обувь, предметы мебели, которые они привезли с собой. Алла и ее муж сделали фото, предъявили их хозяину и отказались от продолжения договора. Кстати, им даже вернули залог, ибо в условиях контракта было написано, что жилое помещение сухое и пригодно для жилья зимой.
Другая проблема арендаторов – это то, что арендодатели могут отказаться делать текущий ремонт, нужный для нормального постоянного проживания. В этом случае опять же надо смотреть условия контракта – что именно сказано о текущем ремонте, и на каких условиях и какой стороной он осуществляется.
Подводя итоги, скажем главное. При аренде жилья обязательно подписывайте контракт, в котором содержится максимальное описание условий проживания и обязанностей обеих сторон, а также способов урегулирования конфликтных или спорных ситуаций.
И еще один совет исключительно для русскоязычных клиентов. Недавно житель Эстепоны, Андрей Васнецов, пострадал по небрежности агентов, которые помогали ему в аренде жилья. Он снял квартиру на год, заплатил залог. Через год ему понадобилось продлить контракт. Когда с него второй раз попросили залог, он был в недоумении. Оказывается, агенты взяли предыдущий договор, поменяли только даты, а пункт об оплате залога остался. Андрей контракт подписал, так как не знает испанского, и ему пришлось платить залог второй раз. Поэтому, прежде чем подписывать контракт, если вы не знаете испанский язык или знаете плохо, обратитесь к независимому переводчику или к знакомым, которые хорошо говорят по-испански.
Это убережет вас от ненужных трат как средств, так и времени и нервов.