Что нужно знать о правилах краткосрочной аренды.

Для SUR на русском выпуск от 05.07.2019

Сейчас лето, сезон отпусков, горячее время как для тех, кто снимает апартаменты на время своего приезда на море или в другое место отдыха, так и для тех, кто эти апартаменты сдает. Об особенностях аренды жилья на долгие сроки мы рассказывали в выпуске нашей газеты от 16 февраля 2018 года. Сегодня же мы остановимся на вопросах краткосрочной аренды, или аренды на время отпуска.

+alquiler-turistico-SUR-en-ruso-Larisa-Grigoryeva

Чем регулируется краткосрочная аренда.

В первую очередь хотелось бы поговорить о правовых аспектах. Долгосрочная аренда регулируется Законом о городской аренде  (Ley de Arrendamientos Urbanos), где главную роль играет  воля обеих сторон, а в дополнительном порядке применяется Гражданский кодекс (Código Civil). В случае краткосрочной аренды, как нам рассказал адвокат Олег Губарев, общегосударственного регулирования, к сожалению, нет. Общие положения сдачи жилья на Коста дель Соль в частности и в Андалусии в целом содержатся в Декретах Правительства Андалусии 28/2016 от 2 февраля о туристических квартирах (Decreto 28/2016,  de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos) и 194/2010 от 20 апреля о проживании в них  (modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos).

 

В основном эти положения касаются системы государственного контроля за квартирами для туристов, и это скорее о правилах проживания в жилых комплексах, правилах укомплектованности апартаментов, уведомления официальных органов о приезжающих гостях и уплате налогов.

 

Правила проживания в жилых комплексах общеизвестны —  надо уважительно относиться к соседям, соблюдать порядок в подъездах и на придомовой территории, в гараже или на парковке, в саду, у бассейна и так далее, не шуметь после 11 часов и в общем и целом соблюдать нормы общественного порядка.

 

Правила укомплектованности апартаментов гласят, что в арендуемом помещении должны быть необходимые условия для проживания. Кроме необходимых мебели, бытовых приборов, постельного белья и полотенец должны быть кондиционер и интернет. Однако следует знать, что при получении туристической лицензии собственникам жилья дается один год на комплектацию квартиры, поэтому не всегда в апартаментах, уже имеющих такую лицензию, есть как интернет, так и кондиционер. Часто собственники не спешат тратить свои средства на их приобретение и откладывают до последнего, поэтому совет – уточняйте наличие интернета и кондиционера при бронировании жилья на время своего отпуска.

 

Уведомление официальных органов о приезжающих гостях часто вызывает удивление. В момент въезда гостей в квартиру хозяин или его представитель заполняют анкеты, в которых указаны фамилии и имена арендаторов, номера документов, удостоверяющих личность, и другие данные. По общему правилу эти данные передаются в полицию. И именно этот момент смущает некоторых арендаторов. Тем не менее это важный и необходимый момент, особенно в случае сдачи апартаментов по интернету. Вы не знаете, что за люди заедут в вашу квартиру, и при соблюдении правил информирования официальных органов вы снимаете с себя ответственность.  К сожалению, на практике встречаются случаи, когда гости совершают противоправные поступки, случайно или умышленно. У моих знакомых был случай, когда в отпуск приехал знакомый молодой человек из другой европейской страны со своей девушкой. Обычно тихий и спокойный юноша, в  этот раз он выпил, поссорился со своей девушкой и в порыве бросил стул, на котором сидел, с балкона 8 этажа во двор. По счастью, стул не попал на голову никого из людей, но пострадал автомобиль одного из соседей. Была вызвана полиция, составлен акт, со временем выплачен ущерб. Хорошо, что хозяйка квартиры действовала по правилам и предоставила данные о проживающих в момент их въезда, иначе бы конфликт был еще серьезнее.

 

Теперь об уплате налогов. Если вы живете в Испании и являетесь ее резидентом, то есть у вас есть вид на жительство или гражданство,  то размер налога на прибыль с аренды в размере 19%, если же вы резидент другой страны, то сумма налога IRNR, Impuesto sobre la renta no residentes, составляет 24%. Сумму налога можно уменьшить на сумму расходов, но о том, что включается в расходы,  мы поговорим в другой раз.

 

Способы сдачи апартаментов в аренду.

 

Сдавать в аренду можно самостоятельно либо через специализированные сайты, чаще всего это, по крайней мере среди моих знакомых, системы booking и airbnb.

Системы бронирования удобны в первую очередь тем, что в силу их известности и популярности поиск арендаторов осуществляется намного проще и быстрее. На сайтах удобный и понятный интерфейс, они позволяют давать информацию на нескольких языках, что облегчает поиск и переговоры между сторонами. Кроме фотографий на этих сайтах дается информация о расположении жилья,  карта с координатами дома,  указаны ближайшие объекты, которые следует посмотреть, упоминается наличие супермаркетов, зон отдыха и многие другие моменты. Кроме того, бронировать в большинстве случаев можно автоматически, система показывает свободные даты, стоимость жилья на запрашиваемый период, возможность отдыха с домашними животными, способ передачи ключей и время въезда и отъезда (чекин и чекаут).

Есть и другие дополнительные функции.

 

Однако поисковые системы берут комиссию. В случае сдачи жилья через букинг комиссия составляет от 15 до 30%, которые оплачивает собственник. Агрегатор эйрбиэнби берет 3% с собственника жилья и 15-20% с арендатора.

Еще один момент такой сдачи – это то, что автоматически жилье, которое стоит на одном из этих сайтов, попадает в другие поисковики. Как рассказал Андрей Вальцев, который сдает квартиру в Бенальмадене, это до 14 других систем бронирования, таким образом поиск клиентов расширяется во много раз. С одной стороны это хорошо. С другой стороны опытом поделилась Елена Котова из Марбельи, у нее была ситуация, когда практически одновременно прошло бронирование на двух разных сайтах, и пришлось вступать в дополнительные переговоры с обеими сторонами.

 

Теперь о самостоятельном поиске. Есть собственники, которые по разным причинам не ставят информацию о своих апартаментах в поисковые системы. У кого-то нет лицензии, так как квартира сдается редко и только через знакомых. Кто-то не умеет и не хочет учиться пользоваться поисковиками либо не хочет тратить на это время. Тогда квартира предлагается знакомым либо выставляется в соцсетях. Цены на аренду таких квартир как правило ниже чем на сайтах.

 

Часто для сдачи апартаментов в аренду привлекаются агентства или доверенные лица, это происходит в случаях, когда собственник живет в другом городе или даже в другой стране и физически не имеет возможности контролировать процесс либо не имеет такого желания. Здесь упомянем, что агентства берут комиссию до 30, а иногда до 40% от стоимости аренды, но при этом имеют хорошую клиентскую базу и берут на себя решение многих вопросов, от трансфера до мелкого ремонта. Если сдачей квартиры занимается доверенное лицо, то чаще это соседи или знакомые, живущие рядом со сдаваемой недвижимостью и берущие на себя организационные вопросы. В таких случаях лучше оформлять доверенность с перечнем услуг, которые берет на себя ваше доверенное лицо. Комиссия физических лиц составляет от 5 до 15%.

 

Как сдавать и как снимать – это дело личного выбора. Везде есть свои плюсы и свои минусы. Однако, как и в любом другом случае аренды жилья, лучше всего отношения между сторонами регулировать контрактом.

 

Контракт.

В случае брони жилья через сайты все условия оговариваются автоматически. В случае же аренды через знакомых настоятельно рекомендуем делать договор, или контракт. Что должно быть в контракте. Как мы уже упомянули выше, суть предмета краткосрочной аренды в соглашении между двумя частными лицами, и чем больше вопросов содержит контракт, тем лучше понимание вопроса.

 

Советуем запрашивать контракт до осуществления бронирования. Часто бывает, когда просят предоплату, а контракт подписывают в момент въезда. Лучше сначала сделать контракт, где прописать правила оплаты и остальные условия, и затем действовать в его рамках.

По общему правилу в контракте должны быть указаны даты въезда и выезда, желательно имена и фамилии, а также номера документов всех лиц, которые приедут. Я своим знакомым рекомендую также высылать сканы документов и билетов, чтобы ситуацию сразу делать прозрачной для двух сторон. Кроме того, в контракте надо указать способы оплаты, особенно если деньги оплачиваются не напрямую собственнику жилья, а агентству или доверенному лицу, и банковские реквизиты для перевода денег. Обязательно указывать фамилию и имя собственника жилья, его адрес, номер документа, в случае если договор подписывает доверенное лицо, его имя и фамилию, номер документа, адрес проживания и полномочия, то есть наличие доверенности.

 

При возможности надо также указывать не только даты въезда и выезда, но и время. Из практики понятно, что это не всегда возможно в момент бронирования, так как в этот момент не всегда известно время выезда предыдущих или заезда последующих арендаторов. В таких случаях лучше выяснять  порядок заезда и выезда самостоятельно. Как правило, время выезда из апартаментов устанавливается с 10 до 12 часов дня, а выезда с 14 до 18 часов. Каждый собственник самостоятельно решает, сколько времени необходимо на уборку жилья и подготовку к следующим гостям. Кто-то закладывает на это пару часов, что достаточно в случае студии или небольшой односпальной квартиры. В случае же квартиры большей площади либо дома или виллы на уборку необходимо больше времени, иногда следующий заезд возможен лишь на другой день.

 

Если же вдруг возникла ситуация, что одни гости выезжают позже, а другие приезжают раньше, убедительная просьба уведомлять об этих ситуациях собственника или его представителя, чтобы не возникало конфликтных ситуаций.

Еще о контракте. В большинстве случаев при раннем бронировании, то есть при бронировании за несколько месяцев, берется предоплата как гарантия въезда. Чаще это 30%, реже 50%, и почти всегда эти суммы не возвращаются, если гости отменяют заезд. Здесь можно понять собственников – если вы не приехали, то они могут потерять других клиентов, что для многих неприемлемо. Поэтому если вас не устраивают такие условия, вы можете арендовать жилье в другом месте, с более гибкими условиями аренды.

 

В контракте также указывается, как оплачивается оставшаяся часть аренды, а также оплата финальной уборки и наличие депозита. Остаток аренды чаще платится наличными в момент въезда гостей, также как и уборка и депозит. Редко, в основном на английских сайтах, вся сумма должна быть оплачена заранее. Выбор опять же за арендаторами. Оплата за уборку в некоторых случаях включена в аренду, в других нет, это тоже на усмотрение собственника. И момент депозита. Он берется на случай поломки каких-либо предметов  мебели, бытовой техники и других видов нанесения ущерба. Это общепринятая практика, и это не должно быть предметом спора. Как собственники, так и арендаторы бывают разные. Однако в контракте лучше прописать условия оплаты и возврата.

 

О чем еще стоит упомянуть? Сдача квартиры в аренду на короткие сроки гораздо более выгодна собственникам в материальном плане, однако содержит множество подводных камней. Следует взвесить все «за» и «против» при принятии решения этим заниматься, особенно если вы покупаете квартиру с целью сдачи ее в краткосрочную аренду. Надеемся, что в этой статье удалось рассказать о тех важных моментах, которые следует знать в начале процесса

Добавить комментарий